Rückblick: Wie hat sich der Immobilienmarkt in Bielefeld 2025 verändert?

Das Jahr 2025 ist gerade vorüber – ein guter Zeitpunkt, um den Bielefelder Immobilienmarkt einzuordnen. Nach den deutlichen Preissprüngen der vergangenen Jahre hat sich der Markt spürbar beruhigt, ohne dabei an Dynamik zu verlieren. Im Folgenden geben wir Ihnen einen kompakten Überblick über das Preisniveau, die Trends und die Rahmenbedingungen mit Fokus auf verlässliche, aktuelle Daten.

Aktuelle Preise in Bielefeld (Stand: Ende 2025)

Wohnungen zur Miete

Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Mieten sind im Jahresverlauf zwar moderater als in den Vorjahren gestiegen, aber dennoch weiter gestiegen.

  • Wohnungen zur Miete (Bestand, Ø Kaltmiete):
    rund 9,80–10,00 €/m²
    Der Durchschnitt 2025 liegt bei knapp unter 10 €/m², mit einer typischen Spanne von etwa 8,20 bis knapp 11,70 €/m², je nach Lage, Baujahr und Größe.

Bei kleineren Apartments und Neubauwohnungen liegen die Werte deutlich höher, während sie bei größeren, einfacheren Wohnungen tendenziell niedriger sind. 

Historische Häuserfront in Bielefeld

Wohnungen zum Kauf

Bei Eigentumswohnungen hat sich der starke Aufwärtstrend der Vorjahre abgeschwächt. Je nach Datengrundlage sind leicht steigende oder seitwärts laufende Preise zu verzeichnen.

  • Eigentumswohnungen (Bestand):
    im Schnitt etwa 2.600–2.800 €/m²
  • Neubau-Eigentumswohnungen:
    In guten Lagen liegen die Preise häufig bei ca. 4.000–5.000 €/m², es gibt aber auch einzelne Angebote darüber. Diese Werte spiegeln die höheren Baukosten und energetischen Anforderungen wider und liegen deutlich über den Preisen für Bestandsobjekte.

Häuser zur Miete

Der Preis für Miethäuser variiert stark je nach Hausart und Lage. Die Praxis zeigt:

  • Häuser zur Miete (Reihenhaus/DHH/EFH):
    meist zwischen ca. 9,50 und 11,50 €/m² Kaltmiete, abhängig von Lage, Zustand und Größe.
    Einfamilienhäuser mit großer Wohnfläche liegen in der Regel im oberen Bereich dieser Spanne.

Häuser zum Kauf

Die Preise für Häuser sind in Bielefeld im Jahr 2025 insgesamt stabil bis leicht steigend, je nach Lage und Segment.

  • Durchschnittlicher Hauspreis:
    etwa 2.850–2.900 €/m² im Stadtdurchschnitt.
  • Reihenhäuser (typ. 120–140 m² Wohnfläche):
    grob ca. 380.000–480.000 €
  • Doppelhaushälften:
    bei ähnlichen Wohnflächen häufig ca. 400.000–550.000 €
  • Freistehende Einfamilienhäuser:
    in Bielefeld aktuell meist ab ca. 450.000 €, in gefragten Lagen – insbesondere mit großem Grundstück und guter Energieeffizienz – teils deutlich darüber.

    Grundlage hierfür sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise nach Haustyp (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus) aus aktuellen Marktanalysen mit Werten um 3.000 €/m².

Wie immer gilt: Diese Zahlen sind Richtwerte. Der konkrete Marktwert hängt von verschiedenen Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und energetischem Standard ab. Genau hier setzt unsere individuelle Bewertung an.

Preistrend über die letzten 12–24 Monate

Kaufpreise: Konsolidierung statt Preissprung

Nach starken Anstiegen bis 2022/23 zeigen die Bielefelder Kaufpreise seit 2024 ein differenziertes Bild.

  • Wohnungen:
    Offizielle Auswertungen zeigen für 2024/25 eine Seitwärtsbewegung mit leichten Korrekturen, gefolgt von moderaten Anstiegen. Auf Jahressicht 2025 liegen die Quadratmeterpreise nur wenige Prozentpunkte über dem Vorjahr.
  • Häuser:
    Insbesondere bei gut erhaltenen Einfamilienhäusern in gefragten Wohnlagen sind die Preise im Durchschnitt leicht gestiegen. Laut einzelnen Marktberichten liegen die Zuwächse im niedrigen einstelligen Prozentbereich gegenüber 2024.

Mieten: Deutlicher Anstieg, besonders bei Neuvermietungen

Die Mietpreise sind in Bielefeld 2025 weiter angezogen:

  • Durchschnittliche Kaltmieten sind binnen eines Jahres um rund 5–6 % gestiegen.
  • Besonders stark sind kleine Wohnungen und Neubauten betroffen, während größere Bestandswohnungen etwas moderater zugelegt haben.

Für Mieter bedeutet dies: Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere in zentralen und beliebten Stadtteilen wie Mitte, Schildesche oder Gadderbaum.

Einflussfaktoren: Warum entwickelt sich der Markt so?

Mehrere Faktoren prägen die aktuelle Marktlage in Bielefeld:

1. Zinsen: Spürbar niedriger als auf dem Höhepunkt – aber kein „Billiggeld“

Nach mehreren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) seit Mitte 2024 liegt der Einlagenzins aktuell bei rund 2,0 %, der Hauptrefinanzierungssatz bei ca. 2,15 %.

Für Immobilienkäufer bedeutet das:

  • Ende 2025 lagen die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen typischerweise zwischen 3,5 und 4,0 %, je nach Eigenkapital, Bank und Bonität.
  • Damit sind Finanzierungen zwar kalkulierbarer als zu den Zinsspitzen, aber immer noch deutlich teurer als in der Nullzinsphase vor 2022.

Das Ergebnis: Viele Interessenten sind wieder aktiver geworden, prüfen ihre Finanzierung jedoch deutlich sorgfältiger und achten stärker auf den Kaufpreis, die Energieeffizienz und die Folgekosten.

2. Baukosten, Neubau und Angebot

Der offizielle Grundstücksmarktbericht der Stadt zeigt:

  • Die Anzahl der Kauffälle ist 2024 deutlich gestiegen,
  • gleichzeitig sind Baugrundstückspreise und Neubautätigkeit durch gestiegene Baukosten und strengere Anforderungen gedämpft.

Ein geringeres Neubauvolumen entlastet den Markt nicht ausreichend – insbesondere nicht im Segment der Mietwohnungen. Dies trägt zur angespannten Mietentwicklung bei.

3. Energieeffizienz und Zustand der Immobilie

Ein weiteres wichtiges Thema, auch für 2026:

  • Gut sanierte, energieeffiziente Häuser und Wohnungen lassen sich weiterhin zu vergleichsweise hohen Preisen vermarkten.
  • Unsanierte Bestände mit hohem Modernisierungsbedarf haben häufig spürbare Preisabschläge – bieten aber Chancen für Käufer, die bereit sind zu investieren.

Was bedeutet das für Sie als Käufer oder Mieter?

Für Käufer

    • Die Preise sind vielerorts stabil, es gibt aber Verhandlungsspielräume, insbesondere bei energetisch älteren Objekten oder in weniger gefragten Lagen.
    • Die aktuellen Bauzinsen ermöglichen zwar solide Finanzierungen, setzen jedoch eine realistische Haushaltsrechnung und ausreichend Eigenkapital voraus.

Ob sich der Einstieg 2026 lohnt, hängt stark von Ihrer persönlichen Situation ab:

    • langfristiger Planungshorizont,
    • solide Finanzierung,
    • passende Immobilie (Lage, Zustand, Energieeffizienz).

Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, ob ein Kauf aktuell sinnvoll ist oder ob es besser ist, zunächst Ihre Suchstrategie oder Ihr Budget zu optimieren.

Für Mieter

  • Wer heute eine Wohnung mietet oder neu anmietet, muss mit höheren Mieten rechnen als noch vor wenigen Jahren.
  • Gleichzeitig gewinnt die Wohnqualität an Bedeutung: Der Grundriss, die Lage, die Anbindung und der energetische Standard spielen eine immer größere Rolle bei der Frage, ob eine Miete als „angemessen“ gilt.
  • Der kommunale Mietspiegel und unabhängige Mietpreisanalysen sind zwar eine wichtige Orientierungshilfe, ersetzen aber keine individuelle Prüfung im Einzelfall.

Unsere Unterstützung für Ihren Erfolg

Der Bielefelder Immobilienmarkt hat sich 2025 insgesamt stabilisiert:

  • Kaufpreise bewegen sich auf hohem, aber nicht mehr überhitztem Niveau,
  • Mieten steigen weiter, wenn auch regional unterschiedlich,
  • Zinsen sind moderat – Finanzierung bleibt ein zentrales Thema der Kaufentscheidung.

Gerade in diesem Umfeld ist es wichtig, Zahlen richtig einzuordnen und jede Immobilie im Hinblick auf Lage, Zustand und persönliche Lebensplanung zu bewerten.

Wir von Am Buschkamp Immobilien:

  • beobachten den lokalen Markt laufend auf Basis offizieller Daten (Gutachterausschuss, Mietspiegel) und aktueller Portale,
  • bewerten Ihre Immobilie oder Ihr Wunschobjekt transparent und nachvollziehbar,
  • begleiten Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zum Notartermin – oder zur passenden Mietlösung.

Wenn Sie konkret über einen Verkauf, Kauf oder eine Vermietung in Bielefeld nachdenken, sprechen Sie uns gerne an.

 Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und entwickeln gemeinsam mit Ihnen die richtige Strategie für 2026 und die Zeit danach.